Giá nhà bây giờ điên quá. Mình từ chối hiểu. Tháng rồi, mình và bạn đi coi nhà ở Sài Gòn. Tụi mình tìm khắp thành phố, từ Bình Thạnh, qua Bình Tân, quận 7 cho tới quận Tư. Giá thuê một căn hộ hai phòng ngủ bây giờ bét lắm là 15 triệu. Còn giá bán là không dưới 5 tỷ. Mình vô cùng sốc.
Đối với nhiều người, 15 triệu không là vấn đề. Nhưng khi suy nghĩ lại, nó cao hơn mức lương bình quân ở Sài Gòn. Chỉ vài năm trước, cũng căn đó, giá bán chỉ 2 – 3 tỷ. Nghĩa là chỉ trong thời gian ngắn, nó đã tăng gấp đôi.
Điều gì đang xảy ra với thị trường nhà đất Việt Nam?
Nhìn giá nhà từ một ly cà phê 50 ngàn
Mình uống một ly cafe 50 ngàn, nhìn xuống đường phố rồi suy nghĩ: Cũng là con đường đó, cũng là cái ổ gà đó, cũng là cửa hàng đó, thứ duy nhất thay đổi là giá cả theo từng năm.
Một người bình thường có thể mua một ly cà phê, nhưng làm cả đời chưa chắc mua nổi được một căn nhà. Một ly cà phê tăng mỗi năm cũng không bằng cách giá nhà tăng đột biến.
Mình xin mượn lời của Ludwig von Mises: “Họ đang nhầm lẫn lạm phát là tăng trưởng. Bàn về giá nhà ở Việt Nam là chủ đề muôn thuở. Bởi vì thị trường này gần như không dựa vào bất cứ yếu tố cơ sở nào.
Giá tăng một cách phi lý mà không cần lý do rõ ràng nào.
So sánh giữa giá nhà và thu nhập
Hãy so sánh tỷ lệ giữa giá nhà và thu nhập.
- Sài Gòn: Giá nhà 7 tỷ, lương 120 triệu/năm, tỷ lệ là 58 lần.
- Hà Nội: Giá nhà 10 tỷ, lương 120 triệu/năm, tỷ lệ là 120 lần.
- Singapore: Giá nhà $800,000, lương $68,000, tỷ lệ là 11 lần.
- Sydney: Giá nhà $1,000,000, lương $90,000, tỷ lệ là 11 lần.
- Houston: Giá nhà $400,000, lương $60,000, tỷ lệ là 7 lần.
Giá cả không thể nào chính xác được vì tùy vào diện tích và địa điểm. Nhưng xét toàn diện, giá nhà đất ở Việt Nam cao hơn ở các nước khác rất nhiều. Một người bình thường ở Sài Gòn phải đi làm 50 năm để mua được chỗ ở, với điều kiện là không ăn uống hay chi tiêu gì.
Khi bàn về hiện tượng này, nhiều chuyên gia sẽ lôi con số vĩ đại: nào là GDP, nào là cung cầu thị trường, nào là tâm lý an cư lạc nghiệp, hay nào là tiềm năng tăng trưởng trong tương lai. Nghe có vẻ rất đúng. Nhưng chỉ cần một chút tìm hiểu, bạn sẽ nhận ra mâu thuẫn.
Chúng ta hãy cùng suy luận vì sao giá nhà đất ở Việt Nam tăng.
Giá nhà tăng vì kinh tế tăng trưởng?
Kể từ năm 1990, GDP của Việt Nam tăng bình quân 7% mỗi năm.
Trong khi đó, giá nhà đất tăng bình quân 10% – 20%. Ở nhiều nơi, việc một lô đất tăng 50% là điều bình thường.
Sở dĩ có biến động lớn này là vì giá cả không dựa theo cung cầu bình thường, và nó không phản ánh thực tế. Nếu tăng trưởng thực là lý do chính, thì giá nhà phải tăng tương ứng với năng suất và thu nhập. Nhưng thực tế cho thấy nó tăng nhanh hơn rất nhiều.
Vì thu nhập tăng?
Nghe có vẻ hợp lý.
Lương bình quân ở Sài Gòn năm 2015 là 5.53 triệu đồng. Đến năm 2025 là 10.3 triệu đồng. Nghĩa là lương chỉ tăng cao hơn lạm phát một chút. Còn giá nhà thì tăng gấp đôi.
Vậy cho nên, lương không thể nào là yếu tố quyết định.
Vì mật độ dân số?
Nghe cũng hợp lý, vì chúng ta hay nghĩ rằng “Việt Nam là nơi đất chật người đông”. Nhưng yếu tố này vẫn chưa thuyết phục.
Mật độ dân số ở Việt Nam hiện nay là 328 người/km vuông. Ở Singapore là 8,000 người/km vuông. Ở Nhật Bản là 325 người/km vuông.
Nếu bạn đi ra ngoại ô ở Sài Gòn hay Hà Nội, bạn sẽ thấy nhiều bãi đất trống. Ở các tỉnh lẻ hay vùng quê, vẫn còn thừa đất để khai thác. Cho nên nói giá đất tăng vì dân số đông là không hợp lý.
Vì nhu cầu an cư lạc nghiệp?
Đây là nhu cầu cơ bản của bất cứ ai ở bất cứ nơi đâu.
Nhu cầu đó tồn tại từ trước tới nay, không phải mới xuất hiện vài năm gần đây. Cho nên khó có thể dùng nó để giải thích mức tăng đột biến. Lý do này thiên về cảm tính nên khó xác định.
Vì rửa tiền?
Nghe có vẻ rất thuyết phục.
Theo cơ quan chức năng, một trong những thủ đoạn rửa tiền phổ biến là mua nhà rồi chuyển nhượng. Nhưng đây là thuyết âm mưu, không có chứng cứ rõ ràng. Thực tế có nhiều dự án ma, và nhiều căn bị bỏ hoang. Nhưng đây chỉ là suy đoán, không có số liệu chính thức. Vì vậy, lý do này chưa phải là đáp án đúng.
Vì đầu cơ?
Cái này nghe có vẻ hợp lý nhất, nhưng ở đâu mà không có đầu cơ.
Ở Mỹ, bất động sản luôn là kênh đầu tư hàng đầu, có khoảng 37% người Mỹ lựa chọn.
Ở Việt Nam, có một hiện tượng gần đây là nhiều nhà đầu tư Hà Nội góp vốn vào bất động sản miền Nam và miền Trung. Báo VN Express có một tiêu đề gây tranh cãi: “80% khách mua bất động sản ở Phú Quốc đến từ Hà Nội”. Về lựa chọn, người Việt Nam không có quá nhiều kênh khác, cho nên bất động sản luôn là ưu tiên hàng đầu.
Nhưng dù bạn đưa ra lý do nào đi nữa, thì nó cũng không thể nào khớp với thực trạng.
Về cơ bản, khi một lượng tiền khổng lồ đổ vào một kênh nào đó, nó đẩy giá lên. Khi lượng tiền không đến từ người bình dân, nó đẩy giá vượt sức mua của người bình thường.
Lượng tiền này đến từ đâu? Báo chí cũng hay hỏi nhưng chưa ai có câu trả lời.
Giá nhà và áp lực của người trẻ
Tuần rồi, mình đi quận 9 để tham quan. Giá một căn hộ tầm trung bây giờ đã là 3 tỷ. Mình vô cùng sốc khi nhận ra rằng đa số người lao động sẽ không bao giờ mua được một căn nhà. Có lẽ đây cũng là nỗi lo sợ lớn nhất của người trẻ, đó là đi làm suốt đời mà không thể mua được một chỗ ở, trừ khi có sự trợ giúp từ gia đình, hay một công việc lương cực cao.
Lương bao nhiêu là cao? Không có một con số cụ thể. Nhưng theo mình, ít nhất là 50 triệu/tháng để tiền trả góp mua nhà không trở thành gánh nặng.
Nghịch lý sốt đất ở các thành phố du lịch
Giá nhà cao đã làm một số người trở nên siêu giàu. Tiền như lá và không cần làm gì cũng có là một hiện tượng có thật. Mình có cảm giác là cả nước đang sốt đất chứ không chỉ riêng Sài Gòn.
Măng Đen từ một thị trấn hoang sơ, bỗng dưng trở thành một cục nam châm đầu cơ đất. Một lô vài tỷ là giá bét. Đà Nẵng là thành phố mệnh danh đáng sống nhất Việt Nam, nhưng một căn nhà vài tỷ đã vượt khả năng mua của phần lớn người lao động. Huế, Quy Nhơn, Phan Thiết cũng tương tự.
Sốt đất đã khiến giá cả của nhiều mặt hàng tăng lên một cách khó hiểu, nhất là ở các thành phố du lịch. Người ta hay nói Đà Lạt bây giờ bị ngáo giá, khi một ly cà phê 60 ngàn, một phòng homestay 300 ngàn và một bữa ăn 70 ngàn.
Nghịch lý là như sau:
- Khách hàng phàn nàn vì giá quá cao.
- Chủ quán than phiền vì bán không đủ lời.
- Nhân viên mệt mỏi vì lương quá thấp.
- Riêng chủ nhà thì chưa thấy phàn nàn gì.
Tiền đi đâu hết rồi? Nó chạy từ túi khách hàng tới quán, rồi tới chủ đất. Giá mặt bằng tăng đã khiến nhiều hộ kinh doanh phải từ bỏ. Có nhiều người nói vui, mở quán với đốt tiền đều giống nhau ở kết quả, chỉ khác ở hình thức.
Khi sốt đất bóp nghẹt những người muốn làm ăn thật
Thay vì có một quán ăn ngon, một quán cà phê với giá hợp lý, chúng ta vô tình làm mất đi những nhà khởi nghiệp tài ba, và vô tình tạo ra những người giàu lên vì giá đất. Trúng đất trở thành một thuật ngữ để miêu tả sự giàu nhanh của một tầng lớp.
Nó khiến người trẻ cảm thấy bất mãn. Họ không mua được nhà vì bản thân kém cõi, hay vì sự thao túng nào đó? Khi người trẻ không mua được nhà, không có một chỗ ở ổn định, họ mất động lực để lập gia đình. Nên đừng hỏi tại sao tỷ lệ sinh đẻ lại thấp. Không cần thuốc, giá nhà cao cũng là một phương pháp ngừa thai.
Tuy nhiên, cũng có một số người tối ngày tự hào về giá nhà tăng không ngừng và vượt trội so với những thị trường khác. Họ không kém cỏi, họ chỉ lầm tưởng sốt đất là tài năng và lạm phát là tăng trưởng.
Giá nhà đất bây giờ điên quá. Mình từ chối hiểu.
Nguyễn Trọng Nhân, TNN Journal, 08.9.2025